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Na quarta-feira (16) foi realizada uma audiência pública virtual para discutir o projeto de lei de revisão da Operação Urbana Consorciada Água Branca (OUCAB). A principal discussão foi sobre a redução dos valores dos Cepac (Certificados de Potencial Adicional de Construção), títulos imobiliários vendidos pela Prefeitura que permitem que as empreiteiras construam mais do que o previsto no Plano Diretor Estratégico da cidade. Com os recursos arrecadados é possível realizar as modernizações urbanísticas previstas na operação. A revisão prevê uma redução de 50% dos Cepac, que passam de R$ 1.400 em áreas residenciais para R$ 700 e de R$ 1.600 em áreas não residenciais para R$ 800.
Marcelo Ignatios, superintendente de estruturação de projetos da SPUrbanismo, explicou o funcionamento da tabela dinâmica de valores, sendo que o preço dos Cepac serve como base e poderá ser maior nos leilões que forem realizados. “Tanto nos estudos econômicos de 2014, como nos de hoje, a gente acompanha que esses valores de R$ 1.400 e de R$ 1.600 são bastante altos para essa região da cidade”, disse.
Durante as manifestações do público, Laisa Stroher, representante do Instituto de Arquitetos do Brasil (IAB-SP) no Grupo de Gestão da OUCAB, afirmou que o papel das operações urbanas é o de romper com o ciclo histórico de verticalização em áreas da cidade sem qualidade de vida, e que com a redução da proposta financeira esse ciclo pode ser perpetuado. Ela também criticou a falta de participação para a elaboração do projeto. “Não foi feito estudo sobre o impacto que a região vai receber e isso deve ser feito antes de ir para a Câmera. Não foi feito com participação e o próprio conselho gestor não teve acesso ao projeto”, afirma. A arquiteta cita que os estudos que embasam a revisão estão desatualizados. “O único leilão de Cepac aconteceu em 2015, que era um momento de recessão econômica. Não dá para usá-lo como padrão hoje. Eu como técnica que estudo o assunto acho um mito falar que o valor do Cepac vai afetar o valor final dos empreendimentos. É ingenuidade nossa reproduzir isso, que o valor do potencial construtivo elitiza ou não um território. Se baixar tanto essa arrecadação não vamos conseguir o que a gente quer, que é democratizar o território, construir habitação de interesse social (HIS), resolver os problemas de drenagem, entre outros”, completou.
Márcio Chéde, represente do Secovi, afirmou ser inviável investir na região com os valores atuais dos Cepac. “As operações urbanas são interessantes porque oferecem estímulo para o mercado em áreas que estavam paradas. Nós entendemos que existe uma carência muito grande na cidade e que precisa arrecadar dinheiro para suprir essa carência, mas isso deve ser feito de forma adequada. O parâmetro financeiro só se torna adequado nessa operação se adotarmos a tabela dinâmica, mensurando o crescimento e evolução da área. Essa área tem potencial, mas está parada há anos. Quem for empreender lá vai ter um caráter pioneiro no começo. Tem que ter um valor mais atrativo para fazer os empreendimentos. Na medida que a região for se valorizando, a tabela capta isso”, disse.
Ao final, os vereadores fizeram suas considerações. Para Soninha Francine (Cidadania), não se pode esperar exclusivamente do mercado imobiliário a realização de melhorias. “A gente não pode condicionar a realização de obras de educação à arrecadação de Cepac. Tem que fazer escola e UBS com ou sem recursos de arrecadação de potencial construtivo. É nosso dever e do Executivo”, afirmou a vereadora.
Alfredinho (PT) falou sobre a aprovação em primeira votação e rebateu a fala do representante do Secovi. “A votação em primeira foi uma negociação feita aqui na casa, sendo que na segunda vamos propor modificações no projeto, isso foi acordado, e entre elas está a mudança nos valores da tabela. Se for como o representante do Secovi fala, teremos que entregar os Cepac de graça. Precisamos resolver aquilo que o mercado acha viável, mas atender a população. O pessoal do movimento de moradia não é contra a operação, mas é contra do jeito que ela está”, disse.
Laisa Stroher falou no encerramento da importância de uma avaliação técnica do projeto de revisão. “Queremos um espaço qualificado para construir a revisão desse PL. Isso não deve ser feito pela Câmera, mas construído com técnicos e com a população. É perigoso um valor muito baixo na lei. No caso da Operação Água Espraiada, o Cepac só foi ter um valor de R$ 1200 dezesseis anos depois do primeiro leilão”, declarou.
Como encaminhamento, o vereador Donato (PT) propôs um esforço de criar uma mesa técnica junto com representantes do Executivo, do Conselho Gestor da OUCAB e de conselheiros dos mandatos para debater a revisão.
Questionado sobre quais obras não poderiam ser feitas, caso não sejam arrecadados todos os recursos necessários, Marcelo Ignatios disse que a estimativa para entrega de obras inicial chegou a R$ 4,5 bilhões, mas que a quantidade de Cepac e seus respectivos valores já eram deficitários. Com a redução do valor dos títulos, o déficit pode ser maior. Falou ainda que a priorização ou postergação das obras deverá ser decidido pelo Conselho Gestor.
